رابطه نرخ ارز و قیمت مسکن
در این نوشتار قیمت مسکن با محوریت نوسانات ارز (به عنوان یک دلیل خاص) مورد بررسی قرار می گیرد.
30 دسامبر 2019 13:57
رابطه نرخ ارز و قیمت مسکن
مقدمه:
همواره این‌سوال مطرح است که تاثیر کاهش یا افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن چگونه است؟ نتبجه بسياري از مطالعات حاکی از آن است که بخش مسکن از شوک هاي پولي تاثيرپذير خواهد بود. در واقع می توان‌گفت، رابطه‌ی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که نوسانات بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت در کوتاه مدت و دراز مدت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود، طبیعتا اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد. بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، طلا و بورس بروند. از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود. از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافا این‌که نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند. که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد. بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود. ولی طولانی مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد. در این نوشتار سعی می‌شود قیمت مسکن با محوریت نوسانات ارز (به عنوان یک دلیل خاص) مورد بررسی قرار گیرد.
دکتر امیر حسین طاهری عضو هیات علمی دانشگاه خوارزمی
الف : رفتار مسکن در مدار ارزی
در بازارهای مختلف، بر اساس ارتباط شان با عامل دلار، می‌توان یک رابطه یک به یک را مشاهده کرد. هر وقت دلار رشد می‌کند، یکسری کالاها بر اساس ویژگی‌هایشان شروع به رشد می‌کنند، حالا این رشد می‌تواند خیلی سریع و همزمان مانند نرخ طلا باشد، چراکه قیمت طلا با اونس جهانی و قیمت دلار داخلی یک رابطه مستقیم دارد و همزمان واکنش نشان می‌دهد. یک بخش دیگر، بازارهایی هستند که با تاخیر متاثر می‌شوند. اگر به دوره‌های نوسان ارزی توجه کنیم، می‌بینیم که طلا به شکل یک به یک با دلار حرکت می‌کند، نرخ ماشین‌های وارداتی معمولاً با یک تاخیر یک‌ماهه خودش را به دلار می‌رساند، در مرحله بعدی ماشین‌های داخلی که قطعات وارداتی زیادی دارند، شروع به رشد می‌کنند. بعد به ماشین‌های داخلی می‌رسیم که وابستگی کمتری به واردات دارند. در خصوص تاثیر پذیری قیمت مسکن از نرخ ارز نیز می توان گفت مسکن هم از نرخ ارز از دو طریق تبعیت می‌کند:
۱– مزیت صادراتی
تبعیت مسکن از نرخ ارز از طریق بحث نهاده‌های ساختمانی، مخصوصاً نهاده‌هایی که می‌توان صادر کرد و ممکن است در بازار کمیاب شوند. چراکه با رشد دلار، قیمت شان زیاد می‌شود و مزیت صادراتی پیدا می‌کنند.
۲– تطبیق
بحث تطبیق بخش دوم تاثیر قیمت مسکن از نرخ ارز است. یعنی پس از مدتی، مردم قیمت ملک را دلاری می‌بینند. مثلا اگر قبلاً ارزش یک ملک در تهران200 هزار دلار بوده، به مرور انتظار دارند که پس از رشد نرخ ارز، قیمت مسکن نیز به قیمت دلاری قبلی‌اش نزدیک شود. اما این طور نیست چرا که رابطه یک به یک بین مسکن و نرخ ارز وجود ندارد.[1]
معمولاً در بلندمدت که تنش‌ها و التهابات می‌خوابند و بازار به ثبات می رسد، این بازارها به یکدیگر نزدیک می‌شوند. یعنی تناسب یک به یک مسکن و دلار در بلند مدت، آن هم با رفع تنش‌ها رخ می‌دهد. این انتظار که با افت نرخ دلار، قیمت مسکن نیز افت کند، تنها زمانی محقق می‌شود که تنش‌های بازار خالی شده باشد.[2]
در هر حال در شرایط تنش در بازار، نمی‌توان رابطه را یک به یک دید. چرا که در شرایط بحرانی، مردم معمولاً سعی می‌کنند دارایی‌های خود را به یک کالای با ارزش نقدشونده، تبدیل کنند. نقدشوندگی دلار و طلا بسیار بیشتر از نقدشوندگی مسکن است. این خودش باعث می‌شود که انتظار رشد یک به یک آنها، غلط باشد.
ب: تاثیر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن:
«کوتاه مدت به شکل معکوس » و « بلند مدت به شکل مستقیم»
افزایش قیمت دلار بر حسب مدت زمان صعود و دامنه رشد، دو تاثیر «کوتاه مدت به شکل معکوس» و «بلند مدت به شکل مستقیم »بر انواع شاخص های ملک از جمله قیمت خواهد گذاشت. در کوتاه مدت شاهد اثرگذاری مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن خواهیم بود، اما در بلند مدت این تاثیرپذیری بیشتر و حتی متفاوت خواهد شد. افزایش زیاد قیمت دلار در کوتاه مدت، به صورت معکوس بر بازار ملک اثر خواهد گذاشت، در حالی که تاثیر واقعی رشد ارز بر بازار ملک، در بلندمدت مشخص خواهد شد.
هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر خواهد بود.
همانطور که گفتیم اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در بلند مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوس است، اما هر دوی این تاثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد.
ج : افزایش نرخ ارز وتقاضای بازار مسکن با ملاحظه تاثیر روانی:
افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث می شود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد. با توجه به این امر، تقاضا برای خرید و فروش ملک هم کاهش یافته، فرصت مناسبی برای افرادی که متقاضی خرید یا رهن و اجاره آپارتمان هستند، بوجود خواهد آمد. اما در بلندمدت قیمت آپارتمان و خانه های نوساز افزایش خواهد یافت، زیرا به علت افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح و دیگر شاخصه های ساخت مسکن افزایش می یابد.
د : ارتباط بين نوسانات نرخ ارز با ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش مسکن:
معکوس و معنادار نتایج برخی بررسی ها حاکي از ارتباط معکوس و معنادار بين نوسانات نرخ ارز با ميزان سرمايه گذاري بخش خصوصي در بخش ساختمان هاي جديد است. به عبارت ديگر، با افزايش نوسانات نرخ ارز، بخش خصوصي تمايل کمتري به سرمايه گذاري در بخش مسکن نشان خواهد داد.
به نظر مي رسد، در دوره هايي که نوسان نرخ ارز افزايش مي يابد، سرمايه گذاران بخش مسکن ترجيح می دهند منابع مالي خود را صرف خريد ارز کنند. اين امر نيز ممکن است ناشي از رکود احتمالي در بازار مسکن و وجود بازدهي بيشتردر بازار ارز باشد.
جمع بندی
تغییرات قیمت دلار می‌تواند از سه جهت بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. کاهش قیمت ارز مشروط به شکل‌گیری ثبات نسبی، از یکسو بر جو روانی منفی حاکم در بازار معاملات مسکن اثر می‌گذارد و سبب بهبود انتظارات در این بازار می‌شود. از سوی دیگر احتمال افزایش تقاضای خرید در بازار ملک را تقویت می‌کند. در این میان، نیروی سوم با منشأ ارزی در بازار مسکن «کاهش نااطمینانی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» را در پی خواهد داشت. همان طور که نوسانات مخرب ارزی جو روانی بازار مسکن را به شدت متاثر خواهد ساخت، مهار شوک‌های پی‌در‌پی، در کوتاه‌مدت نیز اثر روانی مثبت بر رفتار دو سمت عرضه و تقاضای مسکن خواهد داشت. در خصوص نحوه اثرگذاری تحولات ارزی بر بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت نیز باید گفته شود، تحولات کاهشی قیمت دلار در صورت تداوم و ختم شدن به دوره پایداری نسبی- عبور دلار از عصر نوسانات شدید- سه نیروی اثرگذار متوجه بازار مسکن خواهد کرد. این سه نیرو به شکل «تغییر انتظارات مخرب رونق معاملات مسکن»، «افزایش تقاضای خرید از جنس‌های مختلف مصرفی و سرمایه ای» و همچنین «تحریک سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» است. نا گفته نماند که «انتظارات تورمی» در جامعه که بخش قابل توجهی از آن در پی شوک‌های ارزی شکل می گیرد، اثر مخرب (منفی) بر بازار مسکن خواهد گذاشت. این انتظارات ناشی از نااطمینانی به آینده قیمت‌ها باعث خواهد شد تقاضای خرید مسکن هم از ناحیه مصرفی و هم از سمت سرمایه‌گذارها و سپس سفته‌بازها، به تدریج افزایش یابد و تشدید شود. اما در سمت مقابل، میزان عرضه برای فروش در بازار مسکن به دلیل تند شدن شیب رشد قیمت و از آن مهم‌تر، «انتظارات تورمی» که زمینه رشد را افزایش می‌دهد، کاهش خواهد یافت. چنانچه روند نوسانات قیمت دلار به سمت ثبات نسبی در بازار ارز حرکت کند، اثر آن در بازار مسکن به شکل «چرخش جو روانی منفی متاثر از تلاطمات ارزی به جو روانی مثبت ناشی از بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد خواهد بود. در واقع ضمن تاکید بر اثر چند‌گانه تحولات ارزی بر بازار مسکن باید گفته شود افزایش قیمت دلار از یکسو باعث افزایش نرخ تورم عمومی و به‌تبع، افزایش قیمت‌ها از جمله در بازار مسکن می‌شود و از سوی دیگر، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای و نقدینگی‌های سرگردان را به سمت خود می‌کشاند. در صورت عدم وجود التهاب و شکل‌گیری ثبات نسبی در بازار ارز، می‌توان به تثبیت سطح اسمی قیمت مسکن امیدوار بود که البته این به معنای شروع کاهش قیمت واقعی مسکن خواهد شد.
دکتر امیرحسین طاهری
عضو هیات علمی دانشگاه خوارزمی
[1] – اگر نرخ رشد تجمعی را از فروردین 96 تا مهرماه 97 ببینیم، متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 70 درصد رشد کرده، اما دلار 152 درصد رشد کرده است. اما با یک تاخیر در خرداد 98 این شکاف کمتر شده است و نرخ دلار کمی فروکش و قیمت مسکن صعود کرده است
[2] – در دوره قبلی هم چنین اتفاقی افتاد. در سال‌های 90 و 91 رشد نرخ ارز داشتیم و رشد قیمت مسکن نیز رخ داد، ولی هنگامی تعدیل، نهایی شد که بازارها به شرایط اصلی برگشته و مردم به دلار 3700تومانی عادت کرده بودند.
دکتر طاهری سلام
در این مدت که شاهد نوسان های متعدد بر بازار مسکن بودم و با علاقه به رابطه عوامل موثر بر قیمت مسکن رو پیگری کردم نقد شما رو کامل و جامع دیدم و از جمع بندی شما استفاده کردم
با سپاس
ارادتمند